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廣州社區商鋪成投資關註點——人民政協網
1~2月份,全國住宅銷售面積增長2.3%,商業營業用房銷售面積增長14.6%,一線城市的商業地產被熱切關註,廣州年後的商業地產,成交較前活躍,尤其是總價在100萬~200萬元的社區商鋪突然被投資者視為香餑餑,成交宗數增加兩三成。業內人士台中腳底按摩認為,買商鋪做高價收租者是投資市場的新趨勢,但商鋪投資風險較住宅大,投資一定要註意避開陷阱並長期持有、爭取更大的利益。
中原地產工商鋪區域營業經理王雷告訴記者,從春節前開始,就發現社區鋪成交情況比以前有明顯的增長:“特別是附近有學校、地鐵,總價在100萬~200萬元的社區鋪,成交量至少增加瞭兩三成。”在年廿七、廿八的時候,還有不少買傢忙著積極談判商鋪成交的事宜。春節長假過後,社區商鋪市場一反年後冷淡的“慣例”,成交活躍。
現象:傢庭投資者買商鋪收租
在王雷看來,主要原因是目前廣州傢庭中有100萬~200萬元儲蓄的並不少見,而他們的投資渠道有限,加上近段時間有不少小面積社區商鋪投放到市場,於是買賣雙方“一拍即合”。
據瞭解,這些100萬~200萬元的社區商鋪中電動床,不少是帶租約銷售,比如大坦沙附近的某個樓盤,商鋪價格在5萬元/平方米左右,租金約為180~200元/平方米/月,面積從20~50平方米不等,吸引瞭不少投資者的關註。有買傢認為,投入100多萬元,每個月能有4000多元的收入,回報率在4%以上,而且有商鋪升值的預期,是比較合適的投資品種。台灣靜電機批發工廠｜靜電機｜靜電機推薦｜靜電油煙處理機｜靜電油煙處理機推薦
王雷發現,很多買傢隻看一次鋪就會馬上做決定,都是用一次性付款方式,有的用公司名義購買商鋪。除瞭100萬~200萬元的商鋪外,也有買傢看重800萬~1000萬元的商鋪,但目前據王雷瞭解,比較少有買傢會一次性投入大筆資金購買一批商鋪的現象:“所以我們業內稱這些商鋪為‘民生鋪’,就是適合普通投資者的、非大筆資金就能購買的商鋪。”買傢中不乏曾有商鋪投資經驗的“老手”。
分析:市場應不存在辦公用品短線炒傢
據瞭解,年前也有個別投資公司以數千萬元甚至上億元的資金購買商業地產的案例,一般在購買後由中介公司進行招商,作為公司資產的一部分,采取長期持有出租+適當時機出手的模式,也有購買商業地產以自用的買傢,但目前應該不存在短線炒作的投機者。
據瞭解,廣州的整體商業地產租賃情況沒有明顯受影響的跡象,反倒是不少新品牌陸續進入市場。王雷稱,自己認為新品牌的經營模式與以往有所不同,更註重體驗,因此很多店面都在不斷地進行升級改造,以提升體驗好感度。他認為廣州的商業地產值得看好。
安居客首席分析師張波透露,在2017年,就有不少商業地產受到關註,主要投資方式:一是重資產模式,即重金收購通過租金回收成本並獲利;另一種則是輕資產模式,即獲得商業地產的一段時期使用權,並通過租金差方式獲利。
張波分析,全國商業地產的去化速度從1月開始已快速提升,商業地產由於大都不受限購政策影響而相比去年更受關註。從統計局公佈的數據來看,商業地產的銷售面積增長速度也超過瞭住宅,1~2月份,全國住宅銷售面積增長2.3%,辦公樓銷售面積增長12.0%,商業營業用房銷售面積增長14.6%。同時,截至今年2月末,商品房待售面積比去年末減少455萬平方米,待售面積的減少也主要集中在商業類項目,其中辦公樓待售面積減少71萬平方米,商業營業用房待售面積減少362萬平方米。
同樣受到關註的還有公寓市場。據瞭解,目前廣州商業物業的主要購買者以剛需客為主,主要為社保不滿5年的異地戶籍購房者,中心區公寓相對較低的價格對於首付預算在30萬~50萬元之間的購房者具有很強的吸引力。但房天下廣州二手房高級分析師李超認為,目前大部分公寓已不具備投資價值,因此投資者對其興趣已大不如前。
投資建議:多方面衡量商鋪是否有價值
王雷認為,目前是投資者較好的入市時機:“誰先進入市場,誰更有可能先搶到蛋糕。”他建議有意投資社區商鋪的投資者要註意幾個衡量商鋪是否有價值的標準:“社區是不是大型社區,是否靠近地鐵,社區是不是靠近學校,有沒有租約。”
張波提醒投資者,首先,註意不要被一些號稱高投資回報率的商業項目所蒙蔽,一般來說合理的商業地產收益率在4%~6%,過高的收益率承諾往往有欺詐嫌疑;其次,不同物業類型的風險差異也較大,通常來說好的商鋪回報率往往較高,但供應量也往往極少,需要投資者掌握更多的信息;第三,品牌房企的商業地產也並不代表著高收益,區位因素依然是影響商業地產最為重要的因素。
李超認為,若對商業物業感興趣的投資者,最好選擇中心區、地鐵上蓋等有極大利好、人流以及出租需求的商業產品,投資商鋪更適合選擇社區建成3~5年或以上、入住人口增多的社區臨街商鋪,避開外圍區域的商超。
此外,在村屋分佈相對廣泛的區域內,投資商鋪會面臨自建房低價鋪租的競爭,投資回報率會持續走低,也要避開,如東圃一帶村屋臨街鋪租金在2000~6000元/月,而在周邊小區臨街商鋪多在3萬~5萬元/月,出租競爭壓力較大。(記者 林琳)
編輯：劉小源
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1~2月份,全國住宅銷售面積增長2.3%,商業營業用房銷售面積增長14.6%,一線城市的商業地產被熱切關註,廣州年後的商業地產,成交較前活躍,尤其是總價在100萬~200萬元的社區商鋪突然被投資者視為香餑餑,成交宗數增加兩三成。業內人士台中腳底按摩認為,買商鋪做高價收租者是投資市場的新趨勢,但商鋪投資風險較住宅大,投資一定要註意避開陷阱並長期持有、爭取更大的利益。
中原地產工商鋪區域營業經理王雷告訴記者,從春節前開始,就發現社區鋪成交情況比以前有明顯的增長:“特別是附近有學校、地鐵,總價在100萬~200萬元的社區鋪,成交量至少增加瞭兩三成。”在年廿七、廿八的時候,還有不少買傢忙著積極談判商鋪成交的事宜。春節長假過後,社區商鋪市場一反年後冷淡的“慣例”,成交活躍。
現象:傢庭投資者買商鋪收租
在王雷看來,主要原因是目前廣州傢庭中有100萬~200萬元儲蓄的並不少見,而他們的投資渠道有限,加上近段時間有不少小面積社區商鋪投放到市場,於是買賣雙方“一拍即合”。
據瞭解,這些100萬~200萬元的社區商鋪中電動床,不少是帶租約銷售,比如大坦沙附近的某個樓盤,商鋪價格在5萬元/平方米左右,租金約為180~200元/平方米/月,面積從20~50平方米不等,吸引瞭不少投資者的關註。有買傢認為,投入100多萬元,每個月能有4000多元的收入,回報率在4%以上,而且有商鋪升值的預期,是比較合適的投資品種。台灣靜電機批發工廠｜靜電機｜靜電機推薦｜靜電油煙處理機｜靜電油煙處理機推薦
王雷發現,很多買傢隻看一次鋪就會馬上做決定,都是用一次性付款方式,有的用公司名義購買商鋪。除瞭100萬~200萬元的商鋪外,也有買傢看重800萬~1000萬元的商鋪,但目前據王雷瞭解,比較少有買傢會一次性投入大筆資金購買一批商鋪的現象:“所以我們業內稱這些商鋪為‘民生鋪’,就是適合普通投資者的、非大筆資金就能購買的商鋪。”買傢中不乏曾有商鋪投資經驗的“老手”。
分析:市場應不存在辦公用品短線炒傢
據瞭解,年前也有個別投資公司以數千萬元甚至上億元的資金購買商業地產的案例,一般在購買後由中介公司進行招商,作為公司資產的一部分,采取長期持有出租+適當時機出手的模式,也有購買商業地產以自用的買傢,但目前應該不存在短線炒作的投機者。
據瞭解,廣州的整體商業地產租賃情況沒有明顯受影響的跡象,反倒是不少新品牌陸續進入市場。王雷稱,自己認為新品牌的經營模式與以往有所不同,更註重體驗,因此很多店面都在不斷地進行升級改造,以提升體驗好感度。他認為廣州的商業地產值得看好。
安居客首席分析師張波透露,在2017年,就有不少商業地產受到關註,主要投資方式:一是重資產模式,即重金收購通過租金回收成本並獲利;另一種則是輕資產模式,即獲得商業地產的一段時期使用權,並通過租金差方式獲利。
張波分析,全國商業地產的去化速度從1月開始已快速提升,商業地產由於大都不受限購政策影響而相比去年更受關註。從統計局公佈的數據來看,商業地產的銷售面積增長速度也超過瞭住宅,1~2月份,全國住宅銷售面積增長2.3%,辦公樓銷售面積增長12.0%,商業營業用房銷售面積增長14.6%。同時,截至今年2月末,商品房待售面積比去年末減少455萬平方米,待售面積的減少也主要集中在商業類項目,其中辦公樓待售面積減少71萬平方米,商業營業用房待售面積減少362萬平方米。
同樣受到關註的還有公寓市場。據瞭解,目前廣州商業物業的主要購買者以剛需客為主,主要為社保不滿5年的異地戶籍購房者,中心區公寓相對較低的價格對於首付預算在30萬~50萬元之間的購房者具有很強的吸引力。但房天下廣州二手房高級分析師李超認為,目前大部分公寓已不具備投資價值,因此投資者對其興趣已大不如前。
投資建議:多方面衡量商鋪是否有價值
王雷認為,目前是投資者較好的入市時機:“誰先進入市場,誰更有可能先搶到蛋糕。”他建議有意投資社區商鋪的投資者要註意幾個衡量商鋪是否有價值的標準:“社區是不是大型社區,是否靠近地鐵,社區是不是靠近學校,有沒有租約。”
張波提醒投資者,首先,註意不要被一些號稱高投資回報率的商業項目所蒙蔽,一般來說合理的商業地產收益率在4%~6%,過高的收益率承諾往往有欺詐嫌疑;其次,不同物業類型的風險差異也較大,通常來說好的商鋪回報率往往較高,但供應量也往往極少,需要投資者掌握更多的信息;第三,品牌房企的商業地產也並不代表著高收益,區位因素依然是影響商業地產最為重要的因素。
李超認為,若對商業物業感興趣的投資者,最好選擇中心區、地鐵上蓋等有極大利好、人流以及出租需求的商業產品,投資商鋪更適合選擇社區建成3~5年或以上、入住人口增多的社區臨街商鋪,避開外圍區域的商超。
此外,在村屋分佈相對廣泛的區域內,投資商鋪會面臨自建房低價鋪租的競爭,投資回報率會持續走低,也要避開,如東圃一帶村屋臨街鋪租金在2000~6000元/月,而在周邊小區臨街商鋪多在3萬~5萬元/月,出租競爭壓力較大。(記者 林琳)
編輯：劉小源
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